Sådan opsiges et lejemål – Gratis skabelon til opsigelse
I dette indlæg får du en praktisk guide til opsigelse af lejemål. Du kan desuden downloade en gratis skabelon til opsigelse af boliglejemål.
Opsigelse af lejeaftaler kan give panderynker hos de fleste.
Den mindste fejl kan nemlig betyde, at opsigelsen er ugyldig, uanset om udlejer i øvrigt måtte have god grund til at opsige lejeforholdet.
Mens lejer frit kan opsige en lejeaftale – der ikke er tidsbegrænset – kan udlejer kun opsige et lejeforhold med en af de begrundelser, der findes i lejeloven.
Læs mere om, hvilke begrundelser man kan bruge til at opsige et lejemål i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 170 og § 171 – Opsigelse af lejemål.
Selvom udlejer har gyldig grund til at opsige lejeaftalen, er det afgørende, at opsigelsen også opfylder lejelovens formelle betingelser, der findes i lejelovens §§ 173-176.
Nedenfor gennemgår vi lejelovens bestemmelser om, hvordan udlejer gyldigt kan opsige en lejeaftale.
Gratis skabelon til opsigelse af lejemål
Du kan downloade vores opsigelsesskabelon på linket nedenfor.
Skabelonen er udarbejdet i overensstemmelse med lejelovens regler, og kan benyttes til opsigelse af beboelseslejemål.
Bemærk! Enhver brug af skabelonen er på eget ansvar.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
Lejelovens § 173 – Tidsbegrænsede lejeaftaler
I lejelovens § 173 findes regler for tidsbegrænsede lejeforhold.
Disse skal som udgangspunkt ikke opsiges, da de helt automatisk ophører ved udløbet af den aftalte lejeperiode. Også selvom hverken udlejer eller lejer har opsagt lejeforholdet.
Hvis der er aftalt en gyldig tidsbegrænsning, kan lejeforholdet som udgangspunkt ikke opsiges i løbet af lejeperioden. Dette kan dog være fraveget, hvis det står i lejekontrakten, at lejeaftalen alligevel kan opsiges.
Bliver lejer boende i lejemålet efter udløbet af den tidsbegrænsede lejeperiode, skal udlejer dog bede lejer flytte. Hvis ikke udlejer reagerer inden for en måned efter tidsbegrænsningens ophør, kan lejer blive boende i lejemålet efterfølgende.
Det er dog også vigtigt at pointere, at ikke alle aftaler om tidsbegrænsning er gyldige, da der stilles særlige krav til, hvornår en lejeaftale kan tidsbegrænses.
Du kan læse mere om tidsbegrænsning i indlægget: Alt du skal vide om en tidsbegrænset lejekontrakt.
Lejelovens § 174 – Tilbud om anden bolig
Det følger af lejelovens § 174, at udlejer, når der er sendt en opsigelse til lejer, kan være forpligtet til at tilbyde lejer en anden lejlighed i ejendommen.
Det er naturligvis en betingelse, at den ejendom, som lejemålet ligger i indeholder flere lejemål, og at disse ejes af udlejeren.
Udlejer har i så fald pligt til at tilbyde lejer en anden lejlighed i ejendommen, hvis lejer f.eks. er blevet opsagt som følge af, at udlejer selv skal benytte lejemålet eller hvis lejer er blevet fyret som vicevært.
Hvis ejendommen skal rives ned og genopbygges eller ombygges, skal lejer ligeledes tilbydes en lejlighed i den nyopførte ejendom, såfremt denne indeholder beboelseslejligheder til udlejning.
Lejelovens § 175 – Opsigelsesvarsler
I lejelovens § 175 findes lejelovens regler om opsigelsesvarsler.
Der er som udgangspunkt et opsigelsesvarsel på 3 måneder, hvis intet andet er aftalt. Dette udgangspunkt gælder i praksis ofte kun for lejer, da udlejers opsigelsesvarsel typisk vil være længere.
Men det betyder altså, at en lejer som udgangspunkt kan opsige sit lejemål med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned.
Opsiges lejeforholdet midt i en måned, regnes de 3 måneders opsigelse altså fra den 1. i den efterfølgende måned.
Hvis den 1. i måneden er en lørdag, søndag eller helligdag, udskydes fraflytningsdagen til den første hverdag herefter.
For leje af enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig, er opsigelsesvarslet 1 måned. Dette opsigelsesvarsel gælder for både lejer og udlejer.
Hvis lejeforholdet opsiges med den begrundelse, at udlejer selv ønsker at benytte lejemålet, har lejer krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år.
Opsigelsesvarslerne kan fraviges ved aftale således, at der aftales enten et kortere eller længere opsigelsesvarsel. Udlejers opsigelsesvarsel kan dog ikke gøres kortere.
Der skal som udgangspunkt betales husleje i hele opsigelsesperioden. Også selvom lejer flytter før tid. Hvis lejer har indbetalt forudbetalt leje ved sin indflytning, kan dette beløb modregnes i de sidste måneders lejebetaling.
Det følger dog af lejelovens § 175, stk. 3, at udlejer har pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, hvis lejer flytter inden udløbet af sit opsigelsesvarsel.
Finder udlejer en ny lejer inden udløbet af den tidligere lejers opsigelsesvarsel, kan der ikke længere kræves betaling af leje fra den tidligere lejer.
Lejelovens § 176 – Formelle krav til opsigelsen
Lejelovens § 176 indeholder de formelle krav til udlejers opsigelse.
Kort sagt skal opsigelsen opfylde disse 3 betingelser:
- Skriftlighed
- Indsigelsesvejledning
- Opsigelsesgrunden
For det første fremgår det, at opsigelsen som udgangspunkt skal være skriftlig.
Bemærk, at opsigelsen foruden at være skriftlig, ikke må være elektronisk. Det betyder, at udlejers opsigelse ikke kan sendes pr. e-mail. Den skal i stedet sendes pr. brevpost eller afleveres personligt.
Det er udlejeren, der bærer bevisbyrden for, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Hvis opsigelsen sendes med brevpost, bør den derfor sendes med afleveringsattest, så det kan dokumenteres, at brevet er kommet frem til lejeren.
Afleveres opsigelsen personligt, bør lejer skrive under på at have modtaget den, eller overdragelsen (f.eks. i en postkasse) bør optages med video.
Skriftlighedskravet gælder dog ikke for opsigelse af accessoriske enkeltværelser, hvorfor opsigelse af disse sagtens kan sendes pr e-mail eller være mundtlig.
Herudover skal opsigelsen indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2, der indeholder formelle krav til lejers indsigelse.
Opsigelsen bør derfor indeholde en direkte henvisning – og måske endda en direkte gengivelse – af indholdet i bestemmelsens stk. 2.
Denne indebærer, at lejer – hvis lejer ikke vil acceptere opsigelsen – skal sende en skriftlig indsigelse til udlejer senest 6 uger efter, at lejer har modtaget opsigelsen.
Der gælder samme regler for lejers indsigelse om, at denne heller ikke kan sendes pr. e-mail. Herudover er der ingen formelle betingelser for lejers indsigelse.
Hvis lejer ikke overholder denne frist, er opsigelsen endelig, og kan herefter ikke bestrides af lejer. Medmindre udlejers opsigelse ikke opfylder de formelle betingelser i denne bestemmelse.
Endelig skal opsigelsen indeholde oplysninger om opsigelsesgrunden. Hvis udlejer f.eks. opsiger lejer fordi udlejer selv ønsker at benytte lejemålet, skal dette altså fremgå af opsigelsen.
Der skal altså gives en kort redegørelse for, hvorfor lejeforholdet opsiges. Det er ikke nok blot at anføre, at lejeforholdet opsiges med henvisning til lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, men det kan være en god idé, at der i opsigelsen også henvises til den pågældende bestemmelse i lejeloven.
Der kan sagtens henvises til mere end én opsigelsesgrund, hvis flere er aktuelle for det pågældende lejeforhold.
Du kan læse mere om de forskellige opsigelsesgrunde i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 170 og § 171 – Opsigelse af lejemål.
Hvis ikke udlejers opsigelse opfylder de formelle betingelser i denne bestemmelse, er opsigelsen ugyldig, og kan derfor ikke danne grundlag for opsigelse af lejeforholdet.
Bemærk, at lejers frist til at fremsætte indsigelse til opsigelsen, ikke finder anvendelse, hvis opsigelsen er ugyldig.
Har udlejer f.eks. opsagt et lejeforhold pr. e-mail med 1 års varsel fordi udlejer selv ønsker at bo i lejemålet, kan lejer vente med at fremsætte indsigelse til udløbet af opsigelsesvarslet, hvorefter udlejer så må sende en ny opsigelse med et nyt opsigelsesvarsel på 1 år.
Fremsættes der indsigelse mod udlejers opsigelse inden for fristen på 6 uger, skal udlejer herefter anlægge sag ved boligretten, hvis udlejer ønsker at fastholde opsigelsen.
Boligretssagen skal anlægges senest 6 uger efter udløbet af lejers frist til at fremsætte indsigelse, dvs. 12 uger efter, at opsigelsen kom frem til lejer. Denne frist gælder uanset om lejer fremsætter indsigelse tidligere, f.eks. efter blot 1 uge.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med opsigelse af lejemål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder, hjælpe dig hvis du ønsker at opsige et lejemål eller hvis du selv er blevet opsagt.
Vi kan også repræsentere dig i retten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
Læs mere om, hvilke begrundelser man kan bruge til at opsige et lejemål i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 170 og § 171 – Opsigelse af lejemål.
Du kan også downloade vores gratis opsigelsesskabelon, som du finder lige her:
