Find ud af om din udlejer må smide dig ud af din lejlighed
I dette indlæg – find ud af om din udlejer må smide dig ud – kan du finde svar på hvilke regler der gælder, når en udlejer vil opsige et lejemål.
Hvad vil det sige, at "smide ud"?
For at finde ud af om din udlejer må smide dig ud, er det relevant at vide, hvad det vil sige at “smide ud”.
At “smide ud” er nemlig et ret voldsomt og faktisk misvisende udtryk.
Lejeloven anvender i stedet begreberne opsigelse og ophævelse.
Dette indlæg – find ud af om din udlejer må smide dig ud – handler hovedsageligt om opsigelse. Men da det er nødvendigt at kende forskellen på opsigelse og ophævelse, redegøres kort om forskellen nedenfor.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
Ophævelse af lejemål
Der er tale om ophævelse, hvis du har misligholdt lejeaftalen – eksempelvis ved ikke at betale husleje.
Hvis dit lejemål bliver ophævet, kan du blive smidt ud med øjeblikkelig virkning.
Du kan endda blive pålagt at erstatte din udlejers eventuelle tab. Hvilket blandt andet betyder, at du skal betale husleje for hele opsigelsesperioden, selvom du ikke længere bor i lejemålet.
Her kan du læse mere om ophævelse.
Opsigelse af lejemål
Opsigelse dækker over de tilfælde, hvor din udlejer ønsker at smide dig ud af lejligheden, uden at du selv har misligholdt dine forpligtelser.
Din udlejer kan derfor kun opsige lejemålet, hvis lejeloven giver ham adgang til det. Reglerne om opsigelse findes i lejelovens § 170 og lejelovens § 171 (tidligere § 82 og § 83).
Lejeloven er udformet sådan, at den beskytter den ”svage” part, og beskytter derfor i et vidt omfang lejers rettigheder.
Udlejers adgang til at opsige en lejeaftale er i praksis meget begrænset.
Modtager du pludselig en opsigelse fra din udlejer, er der altså en stor sandsynlighed for, at opsigelsen er uberettiget.
Hvilke lejemål kan frit opsiges?
Udlejers opsigelse
Visse lejemål er gjort frit opsigelige.
Det betyder, at din udlejer altid har ret til at opsige disse, uden en særlig grund. Så længer det gøres i overensstemmelse med lejelovens regler.
Reglerne om frit opsigelige lejemål findes i lejelovens § 170.
Følgende lejemål er frit opsigelige:
- Værelser til beboelse beliggende i udlejers bolig.
- Beboelseslejligheder i et tofamilieshus, hvor udlejer bebor den anden lejlighed.
- Ejerboliger eller andelsboliger, hvis ejeren selv vil bo i lejligheden.
Der er altså groft sagt tale om lejemål, som er en del af udlejers egen bolig.
Bor du i et enkeltværelse i udlejers bolig, kan lejemålet opsiges med 1 måneds varsel.
Opsigelse af enkeltværelser er et af de punkter, hvor lejeloven er mindst beskyttende over for lejer.
Det er dog en betingelse, at udlejeren selv bor i et eller flere af lejemålets øvrige værelser.
En udlejer der har udlejet hele lejemålet og selv bor et andet sted, kan derfor ikke gøre brug af denne bestemmelse.
Bor du i et lejemål, der er en del af et tofamilieshus, kan lejemålet opsiges med 1 års varsel.
Også her er det en betingelse, at udlejer selv bor i den øvrige del af ejendommen.
Alene disse lejemål er frit opsigelige.
Lejers opsigelse
Lejer har som udgangspunkt altid ret til frit at opsige sit lejemål.
Undtagelsen hertil er de tidsbegrænsede lejemål og lejemål med en uopsigelighedsperiode.
Hvis lejemålet er tidsbegrænset, er det som regel uopsigeligt i hele lejeperioden. Det samme gælder selvsagt, hvis lejeaftalen er gjort uopsigeligt i en periode.
Det betyder, at hverken lejer eller udlejer kan opsige lejemålet før udløbet af den periode der fremgår i lejekontrakten.
Hvis lejer opsiger lejemålet inden udløbet af aftaleperioden, skal der også betales leje for den resterende periode, selvom lejer ikke bor i lejemålet.
Udlejer har dog pligt til at forsøge at finde en ny lejer og genudleje lejemålet til denne.
Når der flytter en ny lejer ind i lejemålet, skal den tidligere lejer ikke længere betale husleje.
Aftaler om tidsbegrænsning skal fremgå af lejekontrakten, og være særligt begrundede.
Anvendes typeformular A9 eller A10, skal vilkår om tidsbegrænsning anføres i § 11 om særlige vilkår.
Her kan du læse mere om, hvilke krav, der stilles til aftaler om tidsbegrænsning.
Opsigelse af øvrige lejemål
Udlejers egen brug
Kun de færreste lejemål falder inden for de ovenfor nævnte tilfælde.
Øvrige lejemål kan kun opsiges af udlejer, hvis det følger direkte af loven. Disse opsigelsesgrunde findes i lejelovens § 171.
Lejelovens bestemmelser om opsigelse kan ikke fraviges til skade for lejer.
For de fleste lejemål gælder, at de kan opsiges, hvis din udlejer selv ønsker at bo i lejemålet.
Det er ikke nok, at udlejer vil anvende lejemålet, udlejer skal selv ønske at bo der.
Udlejer kan altså ikke opsige lejemålet med denne begrundelse for derefter at lade sin ven eller et familiemedlem flytte ind.
Udlejer kan heller ikke opsige lejemålet med den begrundelse, at ejendommen skal sælges. Heller ikke selvom dette fremgår af lejekontrakten.
Du har i disse situationer krav på mindst 1 års opsigelse. Også selvom du har skrevet under på andet i lejekontrakten.
Dog kan det sagtens aftales, at du flytter ud tidligere, hvis du har fundet et andet sted at bo. Hvis det er tilfældet, kan du fortsat opsige lejemålet med det sædvanlige varsel på 3 måneder.
Det ses ofte i praksis, at udlejer vælger denne begrundelse for at dække over den egentlige årsag, f.eks. et salg af lejligheden.
Hvis lejemålet opsiges på et ugyldigt grundlag, har lejer krav på erstatning.
Øvrige opsigelsesgrunde
Derudover kan lejeaftalen opsiges, hvis:
- Ejendommen skal rives ned eller ombygges i et sådant omfang, at det kræver, at du flytter.
- Du har været vicevært eller på andet måde ansat i ejendommen, og denne aftale bringes til ophør.
- Overtrædelse af god skik og orden.
- Du bor i en ungdomsbolig, der er betinget af studieaktivitet, og du ikke længere er studieaktiv.
- Andre væsentlige grunde i øvrigt taler for. (Denne begrundelse er dog sjældent anvendt, da der skal ret meget til)
Bliver du tvunget til at flytte som følge af, at ejendommen skal rives ned, har du krav på at få tilbudt en lejlighed i den nyopførte ejendom. Dog kun hvis denne stilles til rådighed til udlejning.
Den sidste begrundelse åbner naturligvis for en række teoretiske opsigelsesgrunde.
Dog bliver den sjældent anvendt i praksis, og den giver ikke din udlejer mulighed for bare at finde på usaglige opsigelsesgrunde.
Din udlejer kan altså ikke smide dig ud, fordi han ønsker at sælge lejligheden.
Det er heller ikke en gyldig opsigelsesgrund, at din medlejer opsiger sin del af lejeaftalen. Eller at du får et barn, der også skal bo i lejemålet.
Hvilke krav stilles til udlejers opsigelse?
Opsigelsesvarsel
Fælles for alle opsigelsesgrundene er, at du har krav på minimum 3 måneders opsigelse (bortset fra opsigelse af værelser).
Ønsker din udlejer selv at benytte lejligheden, har du altid krav på mindst 1 års opsigelse.
Det kan sagtens aftales, at du har krav på et længere opsigelsesvarsel end det der fremgår af lejeloven. Dette skal blot aftales i lejekontrakten.
Dog kan det ikke aftales at udlejers opsigelsesvarsel bliver kortere.
Desuden skal udlejer tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en sådan bliver ledig inden for 3 måneder efter, at du er blevet opsagt. (Dette er selvfølgelig forudsat af, at udlejer ejer hele ejendommen.)
Skriftlighed
En opsigelse skal være skriftlig og indeholde årsagen til, at lejemålet opsiges.
Bemærk, at opsigelsen som udgangspunkt skal sendes med brev til lejerens adresse. Dog kan det gyldigt aftales i lejekontrakten, at opsigelser kan sendes via e-mail.
Desuden skal opsigelsen indeholde oplysning om, at lejer kan gøre indsigelse inden for 6 uger.
Gør du indsigelse inden for fristen, er din udlejer tvunget til at lade Boligretten afgøre, om opsigelsen er gyldig.
Opfylder opsigelsen ingen af de nævnte opsigelsesgrunde, er den ugyldig.
Du kan ikke blive opsagt med den begrundelse, at du klager over lejeforholdet eller gør indsigelser.
Hvis opsigelsen er ugyldig, har den ingen virkning. Udlejer kan derfor ikke påberåbe sig, at lejemålet er opsagt, før der sendes en gyldig opsigelse.
Opsigelsesvarslet begynder derfor også først at løbe fra det tidspunkt, hvor lejeren har modtaget en gyldig opsigelse.
Lejemålet kan herudover kun bringes til ophør af udlejer, hvis den ophæves som følge af misligholdelse fra din side.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med sager om opsigelse af lejemål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder, og hjælpe dig hvis du er blevet opsagt.
Vi kan også repræsentere dig i retten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
