7 misforståelser om lejeloven du skal kende
Der findes nærmest ingen ende på myter og misforståelser om, hvad du skal finde dig i, når du bor til leje. Her får du et overblik over 7 af de mest almindelige misforståelser om lejeloven som du ikke skal tro på.
Der er mange myter og misforståelser omkring lejeloven og, hvad der gælder som lejer og udlejer.
Uanset om du er ny lejer, har lejet i mange år, eller er udlejer, er det vigtigt at kende sandheden om lejerettigheder og udlejers pligter.
I dette indlæg afmystificerer vi syv udbredte misforståelser om lejeloven, så du er bedre rustet til at forstå dine rettigheder og undgå faldgruber i lejeforholdet.
Læs med og få indblik i alt fra den såkaldte “2 års-regel i lejeloven,” til hvordan du klager til Huslejenævnet, og hvilke vilkår i lejekontrakten, der faktisk er lovlige.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
1 - 2 års reglen i lejeloven
Når jeg har boet i min lejebolig i 2 år, kan jeg ikke blive smidt ud
Lejelovens såkaldte 2 års-regel er en af lejerettens mest udbredte misforståelser.
Mange tror fejlagtigt, at man skal bo i et lejemål i mindst 2 år, for at være beskyttet mod opsigelse af lejemålet.
Sandheden er dog den, at 2 års-reglen som mange kender den slet ikke findes i lejeloven.
Som udlejer har man meget begrænsede muligheder for at opsige en lejer. Uanset hvor længe – eller kort – lejer har boet i lejligheden.
En lejeaftale er som udgangspunkt uopsigelig allerede fra den blev indgået, medmindre andet fremgår direkte af lejeloven.
Det er altså uden betydning, om lejeren har boet i lejemålet i 2 år eller om lejeren lige er flyttet ind.
Lejelovens regler om opsigelse
Reglerne om opsigelse af lejemål findes i lejelovens § 170 og § 171.
Udlejer får altså hverken bedre eller værre muligheder for at opsige lejemålet efter 2 år.
Det betyder, at udlejer som udgangspunkt kun kan opsige lejeren, hvis opsigelsen sker med en af de begrundelser, der findes i lejeloven.
Det kan f.eks. være tilfældet, hvis udlejeren selv ønsker at bo i lejemålet.
Derimod er det ikke en gyldig opsigelsesgrund, at udlejer ønsker at sælge ejendommen.
Udlejer kan naturligvis også ophæve lejemålet, hvis lejer ikke betaler husleje til tiden.
Tidsbegrænset lejekontrakt
Det kan dog være gyldigt aftalt i lejekontrakten, at lejeperioden kun gælder for 2 år.
Hvis en sådan tidsbegrænsning er gyldigt aftalt, er der tale om en tidsbegrænset lejekontrakt.
En tidsbegrænsning kan vare længere eller kortere end 2 år, men skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
Hvis lejekontrakten er tidsbegrænset, har lejer selvfølgelig kun krav på at bo i lejligheden i 2 år.
Herefter skal lejer flytte ud af lejemålet, uden at udlejer behøver sende en opsigelse.
Fortsætter lejer med at bo i lejemålet efter udløbet af de 2 år, kan lejeren blive boende på almindelige vilkår.
Det er muligvis her myten om 2 års-reglen stammer fra.
Læs mere om tidsbegrænsning af lejekontrakt i vores indlæg: Alt du skal vide om en tidsbegrænset lejekontrakt.
Samlevende
Der findes til gengæld en 2 års-regel for ugifte samlevende.
Har du boet sammen med din samlever i mere end 2 år, har du ret til at blive boende, hvis I flytter fra hinanden.
Dette gælder også selvom dit navn ikke står på lejekontrakten.
Denne regel gælder dog kun for samlevende (kærester), og altså ikke for venner. Uanset hvor længe I som venner har boet sammen i lejligheden.
Men 2 års-reglen, som de fleste kender den, er altså ikke andet end en myte.
2 - Det er dyrt og besværligt at klage til Huslejenævnet
Hvorfor du skal klage
Hvad end du betaler for meget i husleje, lejemålet er mangelfuldt eller udlejer nægter at tilbagebetale depositum, så er det en rigtig kedelig situation at stå i.
Lejeloven indeholder regler, der er til for at beskytte lejere, og derfor har man som lejer en lang række rettigheder, som udlejere desværre ofte vælger at overse.
Derfor har man oprettet det såkaldte klagenævn, for at gøre det nemmere for lejere at klage over lejeforholdet.
Mange lejere dropper derfor at gøre noget ved problemer med deres lejlighed eller lejekontrakt, fordi de tror, at det er dyrt og tidskrævende at gennemføre en klageproces.
Hvad du kan klage over
Du kan klage over stort set alle forhold vedrørende lejemålet. Både huslejens størrelse, mangler, forsømt vedligeholdelsespligt og manglende udbetaling af depositum.
Hvis du mener, at din udlejer ikke overholder sine pligter eller stiller urimelige krav til dig, kan det næsten altid svare sig at klage. Ofte vil det nemlig blive dyrere for dig, ikke at klage.
Ja, det kan være dyrt at føre en sag i Boligretten med hjælp fra advokater, men hos Huslejenævnet skal man kun betale et mindre gebyr.
Uanset om du som lejer vinder eller taber sagen, kommer det ikke til at koste dig yderligere. Og hvis du vinder, får du naturligvis klagegebyret tilbage.
Er du uenig med din udlejer, kan du klage til Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet den kommune du bor i. I skrivende stund er gebyret på 357 kr. (2024).
Der er derfor ingen grund til at holde dig tilbage, hvis du er utilfreds med dine lejeforhold.
3 - Hvis jeg klager til min udlejer, kan jeg blive smidt ud af min lejlighed
Denne misforståelse er lidt i tråd med den ovenstående.
Som lejer kan du dog være helt rolig.
Du har altid ret til at indbringe en sag for Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet, hvis du er utilfreds med dine lejeforhold.
Din udlejer kan ikke smide dig ud af din lejlighed med den begrundelse, at du har klaget.
Lejeloven indeholder regler for, hvilke opsigelsesgrunde udlejer kan gøre brug af, og dette er ikke en af dem.
Du skal dog være opmærksom på, at du kan ende med at få et dårligt forhold til din udlejer.
Derudover bør du aldrig tilbageholde husleje eller andre ydelser, selvom du har fået medhold i en klage.
4 - Jeg skal finde mig i ALT, hvad der står i lejekontrakten
Aftalefrihed
Udgangspunktet i dansk ret er, at der er aftalefrihed og at man er bundet af de aftaler man indgår.
Dette udgangspunkt gælder selvfølgelig også inden for lejeretten.
Du skal derfor være opmærksom på, at der godt kan indsættes vilkår i lejekontrakten, som stiller dig ringere end udgangspunktet i lejeloven.
Dog kan mange af reglerne i lejeloven ikke fraviges ved aftale. Uanset hvad der aftales i lejekontrakten.
Du skal altså ikke bare finde dig i ALT, hvad der står i din lejekontrakt.
Ufravigelige regler
Visse vilkår om istandsættelse, brug og husleje kan ikke fravige de regler, der findes i lejeloven.
Det er typisk regler om lejers rettigheder, der ikke kan fraviges. Disse kan dog som regel godt fraviges, så de stiller lejer bedre end lejelovens udgangspunkt.
Det kunne f.eks. være vilkår om istandsættelse ved fraflytning. Hvis det fremgår, at du skal aflevere lejemålet nyistandsat, vil dette ofte være et ugyldigt vilkår.
I stedet vil du som lejer blive pålagt at aflevere lejemålet i samme stand som det var i, da du overtog det, da det er sådan reglen er i lejeloven.
(Hvis du har overtaget et lejemål nyistandsat, kan du dog kun blive pålagt at aflevere det normalistandsat.)
Det kan til gengæld godt aftales i lejekontrakten, at du slet ikke skal istandsætte lejemålet, når du flytter, også selvom det var blevet istandsat inden du flyttede ind.
Ugyldige vilkår
Indeholder din lejekontrakt ugyldige vilkår, er du derfor ikke bundet af disse. Ugyldige vilkår kan tilsidesættes og erstattes af lejelovens almindelige regler.
Din lejekontrakt bliver derfor heller ikke ugyldig i sin helhed, blot fordi den indeholder ugyldige vilkår.
Mener du, at et vilkår i kontrakten er ugyldigt, kan du klage til Huslejenævnet.
5 - Jeg er tvunget til at betale husleje i hele opsigelsesperioden
Opsigelsesperioder
Det er meget almindeligt, at man har en opsigelsesperiode på 1 til 3 måneder, når man opsiger sit lejemål.
Derfor kan du risikere at stå et par måneder med to huslejer, der skal betales, hvis du overtager et nyt lejemål inden udløbet af opsigelsesvarslet i det gamle.
Du er som udgangspunkt forpligtet til at betale husleje i hele opsigelsesperioden, uanset om du bor i lejemålet eller ej. Du bliver altså ikke frigjort for dine forpligtelser bare fordi du flytter.
Hvis du har betalt forudbetalt leje, har du selvfølgelig ret til at “bo det op” i din opsigelsesperiode.
Genudlejning
Hvad mange ikke ved er, at man ikke er forpligtet til at betale husleje, hvis en ny lejer flytter ind i lejemålet inden opsigelsesperiodes udløb.
Udlejer kan altså ikke kræve dobbelt betaling for den samme periode.
Din udlejer kan heller ikke lade en ny lejer flytte ind og lade denne bo gratis indtil din opsigelsesperiode er udløbet.
Så snart udlejer begynder at disponere over lejemålet, er du ikke længere forpligtet til at betale husleje. Det gælder uanset om udlejer genudlejer lejemålet eller selv flytter ind.
Hvis din udlejer kræver nøglerne udleveret inden udløbet af opsigelsesperioden, er du kun forpligtet til at betale husleje indtil den dag, hvor du har afleveret nøglerne.
Det gælder dog kun, hvis udlejer har krævet at du afleverer nøglerne. Du kan således ikke bare selv aflevere dem og så stoppe med at betale.
Tabsbegrænsning
Derudover har din udlejer rent faktisk pligt til at forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt. Det kaldes udlejers tabsbegrænsningspligt og den gælder uanset om der er tale om et opsigelsesvarsel på 3 måneder eller endnu længere.
Hvis du har indgået en tidsbegrænset lejekontrakt, hvor du er forpligtet til at bo i lejemålet i f.eks. 2 år og opsiger lejemålet inden udløbet, er din udlejer forpligtet til at forsøge at genudleje lejemålet.
Det betyder dog ikke, at din udlejer er forpligtet til at leje boligen ud til en lejer som du har fundet.
Hvis du har betalt husleje i opsigelsesperioden og efterfølgende finder ud af, at der har boet en ny lejer i lejemålet, kan du kræve beløbet tilbagebetalt.
6 - Forudbetalt husleje og depositum
Lejelovens regler
I de fleste lejekontrakter er det aftalt, at lejeren skal betale enten depositum, forudbetalt leje eller begge dele.
Desværre er der ofte stor forvirring i praksis om, hvor meget der må kræves ved indflytning og hvordan beløbene skal anvendes ved fraflytning.
Hvor meget kan udlejer kræve?
For både depositum og forudbetalt leje gælder det, at der må kræves hvad der svare til højst 3 måneders husleje af hver.
Det betyder, at der både må kræves 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders forudbetalt husleje. Altså i alt 6 måneders husleje.
Der er dog intet krav om, at dette skal kræves og det kan derfor sagtens aftales, at lejer skal betale mindre.
Således kan det gyldig aftales, at lejer f.eks. betaler 3+3, 3+1 eller 1+3, Eller en helt anden fordeling i øvrigt.
Det kan dog ikke aftales, at lejer skal betales f.eks. 5+1, 4+2 eller 6+0.
Ovenstående kan ikke fraviges til skade for lejer, uanset hvad der står i lejekontrakten.
Hvordan skal det fordeles?
Depositummet er udlejers sikkerhed for betaling af istandsættelse, når lejer flytter. Lejer kan derfor ikke kræve at “bo det op” i opsigelsesperioden.
Depositummet er heller ikke en øvre grænse for, hvor meget udlejer kan kræve til betaling af istandsættelse.
Den forudbetalte husleje kan lejer derimod “bo op” i sin opsigelsesperiode.
Hvis du som lejer har betalt f.eks. 3 måneders forudbetalt husleje ved indflytning, skal du derfor ikke betale husleje i de sidste 3 måneder af lejeperioden.
7 - Uden en lejekontrakt er min lejeaftale ugyldig
Denne kan gøres meget kort.
Der stilles intet krav i lejeloven om, at der skal udarbejdes en lejekontrakt før aftalen er gyldig.
Lejeaftaler er som de fleste andre aftaler gyldige uanset om de er indgået mundtligt eller skriftligt, og uanset om de fremgår af e-mails, sms eller andre steder.
Lejekontrakten er blot det dokument, hvor parterne helt specifikt kan se, hvad de har aftalt.
Hvis man ikke har lavet en skriftlig lejekontrakt, kan det blive vanskeligt at dokumentere, hvad parterne egentlig har indgået aftale om.
Dog vil man i mangel på en kontrakt blot falde tilbage på de bestemmelser, der findes i lejeloven.
Det vil i så fald være udgangspunkterne i lejeloven, der danner rammerne for aftalen. Det kan vise sig at være en fordel for lejer, da lejeloven langt hen ad vejen stiller lejer bedst.
Som lejer kan man altid kræve, at udlejer laver en lejekontrakt og udleverer denne til lejer.
Men lejeaftalen er altså gyldig, uanset om man har en kontrakt eller ej.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med sager, der vedrører lejeretlige spørgsmål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder, hvis du har spørgsmål til en sag om opsigelse, ophævelser, mangler, husleje el.lign., og vi kan repræsentere dig i huslejenævnet eller boligretten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
