Alt du skal vide om Lejelovens § 170 og § 171 – Opsigelse af lejemål
Bliv klogere på lejelovens bestemmelser om opsigelse i lejelovens §§ 170 og 171, og find ud af hvornår en opsigelse er gyldig eller ej.
Når det kommer til opsigelse af lejemål, er lejelovens § 170 og § 171 helt centrale bestemmelser, der fastlægger de lovmæssige rammer for både lejer og udlejer.
Mens lejer som udgangspunkt frit kan opsige en lejeaftale, er det omvendt langt mere besværligt for udlejer.
Udlejer kan nemlig kun opsige en lejeaftale, der ikke er tidsbegrænset, hvis der er udtrykkelig hjemmel i lejeloven.
Lejelovens bestemmelser om opsigelse fra udlejers side findes i henholdsvis paragraf 170 og paragraf 171, der behandles nedenfor.
Udlejer kan kun opsige en lejekontrakt, hvis der er hjemmel i en af disse bestemmelser i lejeloven (også kaldet lov om leje).
Læs mere om, hvordan et lejemål opsiges og download en gratis skabelon til opsigelse i indlægget: Sådan opsiges et lejemål – Gratis skabelon til opsigelse.
I andre tilfælde kan lejemålet kun bringes til ophør, hvis lejer misligholder sine forpligtelser. I så fald kan udlejer ophæve lejeforholdet.
Læs mere om ophævelse i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 182 – Ophævelse af lejemål.
Nedenfor gennemgår vi lejelovens bestemmelser om, hvornår udlejer gyldigt kan opsige en lejeaftale.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
Lejelovens § 170 – Udlejers egen bolig
I paragraf 170 i lov om leje findes de typer af lejemål, som udlejer altid har ret til at opsige.
Disse frit opsigelige lejeforhold, kan altså opsiges uden en særlig begrundelse.
Kort sagt kan det siges, at der er tale om lejemål, der er en del af udlejers egen bolig.
Ønsker udlejer at opsige et af nedenstående lejemål, kan dette ske uden yderligere begrundelse.
Nr. 1 – Enkelte værelser
Lejelovens § 170, stk. 1, nr. 1, omhandler opsigelse af enkelte værelser.
Udlejer kan altså frit opsige enkelte værelser i sin egen bolig.
Det afgørende for, om et lejemål er omfattet af denne bestemmelse, er i første omgang om lejemålet kan kategoriseres som et værelse eller som en lejlighed.
Hvis lejemålet har eget køkken og bad, vil der formentlig være tale om en lejlighed, og bestemmelsen vil derfor ikke kunne anvendes. Men der skal foretages en konkret vurdering.
Det er desuden en betingelse, at udlejer selv bor i et eller flere af lejemålets øvrige værelser.
Bor en lejer i en toværelses lejlighed med en ven eller veninde, kan udlejer altså ikke benytte denne bestemmelse til at opsige den ene eller begge lejere.
Hvis et lejemål er omfattet af denne bestemmelse, kan udlejer frit opsige lejemålet med 1 måneds varsel.
Det er det korteste opsigelsesvarsel, der findes i lejeloven, hvilket naturligvis skyldes hensynet til, at udlejer selv bor i lejemålet.
Nr. 2 – Beboelseslejlighed i udlejers hus
Lejelovens § 170, stk. 1, nr. 2, omhandler ikke blot opsigelse af et værelse, men om en hel lejlighed.
Det afgørende for, om denne bestemmelse kan anvendes er, om lejligheden ligger i et hus, der er opdelt i to lejligheder.
Bestemmelsen omfatter ikke ejendomme, der er opdelt i flere lejligheder. Der skal altså være tale om en bolig, hvori der kun er to lejligheder.
Boligen kan dog bestå af en stor lejlighed, der er opdelt i to mindre lejligheder.
Det er også for denne bestemmelse afgørende, at udlejer selv bor i boligen.
Dog er det ikke en betingelse, at udlejer bor i hele den anden lejlighed, da dele af denne kan være lejet ud til enten beboelse eller erhverv.
Udlejer kan altså også frit opsige disse.
Opsigelsesvarslet for denne type lejemål er 1 år.
Nr. 3 – Udlejers ejerbolig eller andelsbolig
Bestemmelsen i § 170, stk.1, nr. 3, blev indsat i den ”nye” lejelov tilbage i 2015, og har derfor kun virkning for lejeaftaler, der er indgået efter den 1. juli 2015.
Bestemmelsen giver en udlejer ret til frit at opsige et lejemål, hvis udlejer selv ønsker at bo i lejemålet.
Der er her tale om situationer, hvor hele boligen er udlejet.
Det er dog afgørende for bestemmelsen, at udlejeren var ejer af boligen, da lejeaftalen blev indgået.
En køber af en lejlighed, hvori der bor en lejer, kan derfor ikke benytte denne bestemmelse til at opsige lejer.
Også efter denne bestemmelse er opsigelsesvarslet på 1 år.
Nr. 4 – Lokaler med tilknytning til restauration
Bestemmelsen i § 170, stk. 1, nr. 4, adskiller sig fra de øvrige bestemmelser, idet den ikke vedrører udlejers egen bolig.
Der er derimod tale om opsigelse af beboelseslejemål, der er knyttet til lokaler til f.eks. restauration, butik mv., der har en særlig tilknytning til bygningen eller området de ligger i.
Det kan f.eks. være lejemål, der hører til en kiosk på et hospital eller i lufthavnen.
Opsigelsesvarslet i henhold til denne er på 3 måneder.
Lejelovens § 171 – Øvrige lejemål
Øvrige lejemål, end dem omtalt ovenfor, kan kun opsiges med en af de opsigelsesgrunde, der findes i lejelovens § 171.
Disse lejemål kan altså ikke frit opsiges.
Bestemmelsen kan ikke fraviges ved aftale, så det kan ikke aftales i kontrakten, at udlejeren har andre muligheder for at opsige lejeaftalen, end dem der fremgår af lejeloven.
Men hvis der er aftalt uopsigelighed eller tidsbegrænsning, kan opsigelse efter § 171, stk. 1-4 kun ske med respekt for en sådan aftale.
Hvis lejemålet er tidsbegrænset, kan det kun opsiges inden udløbet af tidsbegrænsningsperioden, hvis dette fremgår af kontrakten.
Opsigelse kan derimod godt ske med en af grundende i nr. 5-8, inden udløbet af en uopsigelighedsperiode eller tidsbegrænsning. Det skyldes, at disse opsigelsesgrunde har karakter af misligholdelsesbeføjelser.
Nr. 1 – Udlejer vil selv benytte lejemålet
Lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, omfatter tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte lejemålet.
Det er afgørende for anvendelsen af denne bestemmelse, at udlejer ønsker at benytte lejemålet. Udlejer kan derfor ikke opsige lejer med denne begrundelse for så derefter at sælge lejligheden.
Det er desuden en betingelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det. Udlejer kan altså heller ikke bruge bestemmelsen til at opsige lejer og derefter lade en bekendt eller et familiemedlem flytte ind.
Hvis der er tale om en beboelseslejlighed, vil udlejer være forpligtet til efterfølgende at bo i lejemålet.
Dog ses det ofte i praksis, at udlejere benytter sig af denne bestemmelse for at omgå lejelovens regler om opsigelse. Dette skal man dog være påpasselig med, da man kan blive erstatningsansvarlig, hvis man uberettiget opsiger en lejer.
Udlejers opsigelsesadgang er desuden begrænset af betingelserne i § 172, der bl.a. bestemmer, at udlejeren selv skal bo i lejemålet efterfølgende. Men det fremgår også, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Det betyder, at udlejer skal have en rimelig grund til at ville bo i lejemålet, og at lejeren efter opsigelsen vil have mulighed for at finde en anden passende bolig.
Opsigelsesvarslet efter denne bestemmelse er på 1 år.
Nr. 2 – Ejendommen skal rives ned
Lejelovens § 171, stk. 1, nr. 2, omfatter tilfælde, hvor ejendommen som lejemålet ligger i enten skal rives ned eller ombygges.
Som det fremgår direkte i bestemmelsen, er opsigelsen betinget af, at udlejer kan dokumentere, at ejendommen skal rives ned eller ombygges.
I tilfælde, hvor der er tale om en ombygning, skal det dokumenteres at omfanget af ombygningen nødvendiggør lejerens fraflytning.
Det følger desuden af § 172, at lejeren skal tilbydes en ny bolig i den nyopførte/ombyggede ejendom hvis denne indeholder lejemål.
Opsigelsesvarslet efter denne bestemmelse er på 3 måneder.
Nr. 3 – Ophør af stilling som vicevært
Bestemmelsen i § 171, stk. 1, nr. 3, finder anvendelse i tilfælde, hvor lejer er f.eks. en vicevært eller inspektør, der er ansat med tilknytning til ejendommen.
I så fald kan lejemålet opsiges, hvis lejeren bliver afskediget fra denne stilling.
Det er en betingelse for anvendelsen af denne bestemmelse, at der er en sammenhæng mellem ansættelsesaftalen og lejeaftalen.
Hvis en lejer uafhængigt af sin lejeaftale påtager sig pligter som vicevært i ejendommen, kan lejer ikke opsiges blot fordi ansættelsesforholdet ophører.
Desuden er det en betingelse, at lejemålet efterfølgende skal lejes ud til den der overtager de ansættelsesmæssige pligter.
Opsigelsesvarslet er 3 måneder.
Nr. 4 – Ophør af ansættelse ved medarbejderbolig
Bestemmelsen i § 171, stk. 1, nr. 4, minder lidt om den i nr. 3, men omfatter situationer, hvor en virksomhed har indgået aftale med udlejer om at virksomhedens ansatte kan bo til leje.
Når ansættelsesforholdet ophører, kan lejemålet således opsiges.
Ligesom i bestemmelsen i § 171, stk. 1, nr. 3, er det en forudsætning, at lejemålet skal lejes ud til en ny lejer, der er ansat i virksomheden.
Lejemålet skal blot anvendes af en anden ansat i virksomheden, og der behøver således ikke være tale om den tidligere lejeres direkte efterfølger i samme stilling.
For at anvende bestemmelsen, bør der være en vis tidsmæssig sammenhæng mellem ophøret af ansættelsen og opsigelsen af lejemålet. I modsat fald kan lejer påberåbe, at lejemålet er fortsat på almindelige lejevilkår.
Opsigelsesvarslet er 3 måneder.
Nr. 5 – Manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser
Bestemmelsen i nr. 5, omhandler situationer, hvor lejeren som fremlejegiver flere gange, har undladt at efterleve endelige huslejenævnsafgørelser.
Der er tale om en ny bestemmelse, der netop er indsat i lejeloven fra 2022.
Bestemmelsen finder bl.a. anvendelse, hvis lejeren er blevet pålagt at tilbagebetale for meget betalt husleje til sin fremlejetager, men undlader dette.
Det er desuden en forudsætning, at lejeren undlader at efterkomme huslejenævnsafgørelser mere end én gang.
Nr. 6 – Tilsidesættelse af god skik og orden
Lejelovens § 171, stk. 1, nr. 6, slår fast, at lejemålet kan opsiges, hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden.
De henvises til lejelovens 153, stk. 1, nr. 1-8, hvori en række opsigelsestilfælde oplistes.
Det der gør bestemmelsen særlig er, at den læner sig lidt op ad ophævelse, dog er opsigelse efter § 171, stk. 1, nr. 6, mildere end ophævelse efter § 182, stk. 1, nr. 7.
Hvis der er tale om forhold af særlig grov karakter, kan lejemålet således både opsiges og ophæves. Udlejer vælger selv, om udlejer vil gøre brug af en eller begge bestemmelser.
Foruden opsigelse af lejemålet, kan overtrædelse af god skik og orden medføre, at lejer får en advarsel eller at lejemålet gøres betinget af lejers efterfølgende overholdelse af god skik og orden.
Forinden der sker opsigelse efter denne bestemmelse, skal der som udgangspunkt sendes en påmindelse til lejeren.
Opsigelsesvarslet er på 3 måneder.
Nr. 7 – Tilsidesættelse af betingelser i et betinget lejeforhold
Nr. 7, er en forlængelse af nr. 6, og omfatter tilfælde, hvor lejemålet allerede er blevet gjort betinget.
Hvis lejer fortsat tilsidesætter god skik og orden efter, at lejemålet er gjort betinget i Huslejenævnet, kan udlejer opsige lejemålet.
Der kan ske opsigelse efter denne bestemmelse uanset om der er aftalt uopsigelighed i lejeforholdet.
Opsigelsesvarslet er ligeledes 3 måneder.
Nr. 8 – Øvrige grunde
Endelig følger det af lejelovens § 171, stk. 1, nr. 8, at udlejer kan opsige lejeforholdet, når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Der er tale om en opsamlingsbestemmelse, hvis ordlyd giver en indikation om, at den kan benyttes bredt.
Det er dog ikke tilfældet, da praksis viser en forholdsvis snæver adgang til at benytte bestemmelsen.
Gyldige opsigelsesgrunde vil typisk være hensyn til offentlig interesse, erhvervsmæssige hensyn, hensynet til at udlejers sygdom eller alder nødvendiggør ansættelse af ejendomsmester/vicevært.
Der vil dog altid skulle foretages en konkret vurdering i den enkelte sag.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med opsigelse af lejemål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder i medfør af lejelovens § 170 og § 171, og hjælpe dig hvis du ønsker at opsige et lejemål eller hvis du selv er blevet opsagt.
Vi kan også repræsentere dig i retten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
Læs mere om, hvordan et lejemål opsiges og download en gratis skabelon til opsigelse i indlægget: Sådan opsiges et lejemål – Gratis skabelon til opsigelse.
